Max crowdfund is een Nederlands crowdfunding platform. Het platform is gelanceerd in 2020 en richt zich op onroerend goed investeringen.
Investeren in onroerend goed
Max crowdfund richt zich specifiek op investeringen in onroerend goed. Dit heeft als groot voordeel dat er sprake is van een onderpand. Wanneer de eigenaar van een project niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan heeft Max Crowdfund het eerste recht van hypotheek. Zij kunnen dan het pand verkopen en vanuit de opbrengst klanten schadeloos stellen.
Het is dan wel de vraag, in hoeverre de opbrengst voldoet om alle klanten uit te betalen. Vaak is het zo dat bij een gedwongen verkoop de opbrengst lager is dan bij een vrije verkoop.
Je weet echter wel dat je in ieder geval een groot gedeelte van jouw investering terugziet. Bij een investering in bijvoorbeeld een consumentenlening, zal je bij niet terugbetaling jouw geld gewoon kwijt zijn.
Binnenlands en buitenlands vastgoed
Het is via Max Crowdfunding mogelijk om te investeren in Nederlands onroerend goed, maar investeren in internationaal vastgoed is ook mogelijk. De internationale vastgoedprojecten die worden aangeboden bevinden zich voornamelijk in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.
Investeren via het platform
Het platform is redelijk simpel. Auto investing is tot op heden niet mogelijk. Je dient dus zelf jouw projecten uit te kiezen.
Ook is er geen secundaire markt beschikbaar, waardoor tussentijds uitstappen niet mogelijk is. Vanuit dit oogpunt is het een redelijk simpele crowdfunding service.
Investeren is al mogelijk vanaf een bedrag van 100€. De website is zowel in het Nederlands als in het Engels beschikbaar. Doordat de website in het Nederlands beschikbaar is, krijg je niet te maken met Engelse termen zoals risk rating, average annual return of invest in real estate projects.
De verschillende type investeringen
De investeringen worden in verschillende vormen aangeboden. Dit zijn:
- Lineair: Hierbij ontvang je maandelijks rente en aflossing.
- Bullet: Je zal periodiek de rente ontvangen en de aflossing aan het einde van de looptijd
- Full bullet: Zowel de rente als ook de aflossing zal aan het einde van de looptijd worden uitbetaald.
| Histotrisch rendement | 10,29% |
| Buy back guarantee | Nee |
| Kosten | 0,1% per maand |
| Secundaire markt | Nee |
| Auto invest | Nee |
| Zekerheden / garanties | Eerste recht van hypotheek |
| Totaal belegd vermogen | 47.3M€ |
| Minimale inleg | 100€ |
| Totaal aantal investeerders | 10.670 |
Welke garanties worden er geboden?
De garantie die je hebt bij een investering is het eerste recht op hypotheek. Er is verder geen sprake van een buy back guarantee zoals je dat regelmatig tegenkomt. In mijn opinie heeft een buy back-garantie in de praktijk echter niet al te veel waarde.
Een buy back garantie dient te worden voldaan door een loan originator, die dit in de praktijk regelmatig verzuimt.
Over Max Crowdfund
Max Crowdfund maakt deel uit van de Max Property Group. Dit bedrijf is in 2016 opgericht door Anne Visser en Felix Berkhout. Na de oprichting is het bedrijf begonnen met het beheren van verschillende onroerend goed fondsen in Nederland en Duitsland.
Om deze markt toegankelijker te maken, is er begonnen met het crowdfunding platform. Hierbij kan je als investeerder ook jouw eigen projecten, waarin je wilt investeren, uitzoeken. De diensten van Max Crowdfund zijn sinds 2020 beschikbaar via hun crowdfunding platform.
Rendementen
Investeerders via het platform hebben tot op heden een gemiddeld rendement van 10,29% behaald. Dit is zeer netjes te noemen. Dit is uiteraard wel het gemiddelde. Hierbij is er sprake van uitschieters naar boven en naar beneden.
Geld goed spreiden over verschillende projecten, zal ervoor zorgen dat je een dergelijk rendement kunt behalen. Je dient hierbij niet te vergeten, dat er bij de projecten met een hoog rendement, ook sprake zal zijn van een hoger risico. Staar je daarom niet alleen blind op de hoogste rendementen maar beoordeel ook het risicoprofiel.
Een rendement van 10,29% zal zeker helpen bij het realiseren van een passief inkomen.
Kosten
Max Crowdfund brengt per maand 0,1% van het geïnvesteerde bedrag in rekening. Op jaarbasis is er dus sprake van 1,2% kosten. Op zich is het wel ongewoon dat er kosten in rekening worden gebracht bij de investeerders.
Doorgaans zie je, dat degene die op zoek zijn naar een financiering voor een project, de kosten voor hun rekening dient te nemen.
Op zich is het percentage van 1,2% best hoog te noemen. Bij een beleggingsfonds zijn bijvoorbeeld de kosten doorgaans lager. Aan de andere kant zijn de rendementen dermate hoog, dat er na aftrek van de kosten, alsnog een mooi rendement overblijft.
Max crowdfund ervaringen
De eerlijkheid dient te zeggen dat de ervaringen met Max Crowdfund niet altijd even goed zijn. Er wordt met name geklaagd over de administratieve afwikkeling. Het lijkt erop dat er intern het nodige schort wat betreft een goede organisatie.
Daarnaast is er vaak sprake van het verlengen van leningen. Wanneer je bijvoorbeeld een project voor 6 maanden bent aangegaan, dan zal aan het einde van deze periode het project worden verlengd, waardoor je pas later jouw geld ontvangt. Dit is iets wat je heel veel tegenkomt binnen de crowdfunding wereld. In mijn opinie is dit niet iets specifieks voor Max Crowdfund.
Het is in mijn opinie wel van belang dat Max Crowdfund de klachten serieus neemt en zich op dit gebied gaat verbeteren. Dit zal noodzakelijk zijn voor verdere groei.
Is er sprake van toezicht?
Hoe zit het met Max Crowdfund en de AFM? Het bedrijf heeft een ontheffing ontvangen om het platform te mogen opereren. Er is echter geen sprake van een formeel strikt toezicht. Investeren geschiedt dan ook buiten toezicht van de AFM om. Per definitie is er bij investeren via crowdfunding dan ook sprake van extra risico.
Ook al is er geen sprake van formeel toezicht, bijvoorbeeld door het verstrekken van informatie en rapportages, de AFM houdt wel een oogje in het zeil. Wanneer er bijvoorbeeld klachten binnenkomen over Max Crowdfunding, dan kun je ervan uit gaan dat ze hiernaar zullen kijken.
Op dit moment is er bij geen enkel crowdfunding platform sprake van formeel toezicht. Persoonlijk zie ik het als een voordeel dat het om een Nederlands bedrijf gaat. Dat geeft toch altijd net iets meer vertrouwen.
Andere crowdfunding platformen
Inmiddels is er een groot aantal crowdfundingplatformen actief. Je zou bijna kunnen zeggen dat er sprake is van een wildgroei. Het is dan ook erg belangrijk om jezelf eerst te verdiepen in een platform, alvorens daadwerkelijk te gaan investeren. Doordat toezicht nog niet goed geregeld is kunnen er ook onbetrouwbare partijen tussen zitten.
Ook hier wil ik nogmaals aangeven dat rendement niet alles is.